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不動産の売却Q&A・よくあるご質問

ここでは不動産の売却に関する「よくあるご質問」をQ&A形式でお答え致します。

売却に関して不動産会社はどのような仕事をしてくれるのですか?

売却価格の査定、調査、販売活動、契約手続き、引き渡し段取り等を行います。

①売却価格の査定をする為、市場調査や法令上の制限等の調査をおこないます。

②売却活動としてインターネット媒体やチラシへの広告掲載、来店者様へご紹介、既存顧客様へのご紹介など、幅広く売主様の不動産をご紹介致します。

③購入者様が決まり契約条件が整いましたら、重要事項説明書と売買契約書を作成して買主様と売主様に説明致します。

④お引渡しまでに行なっていただく事や、準備する物を、状況に応じて随時ご説明致します。

⑤その他住宅ローンの一括返済手続きの方法や、売却による税金等のご相談も承ります。

売却するか賃貸にするか決まっていませんが相談できますか?

売却と賃貸の両方で最適なご提案を致します。

弊社では不動産の売買と賃貸両方をおこなっておりますので、まず物件の査定をして売却したらこのくらいで売れる、賃貸したらこのくらいで貸せるというご提案ができます。
そしてお客様の今の状況をお聞きし、そのうえで売却か賃貸かどちらがお客様にとって得策かをわかりやすくご説明致します。

部屋の設備に不具合があるのですがそのまま売却する事は可能ですか?

そのままの状態でも売却は可能です。

ただし買主様がその設備を直した際にかかるであろう費用を売却価格から引いた金額にしないとなかなか売れないと思われます。

また元々売主様が知っている設備の不具合を、買主様に告知せずに売却してしまうと、引き渡し後一定の期間内に買主様からその不具合を指摘された場合、その復旧費用を売主様が負担しなくてはならない事もあります。

不動産を売却する時にかかる費用はありますか?

主に仲介手数料、抵当権の抹消登記費用、契約書に貼る収入印紙代などがあります。

不動産仲介会社に売却を依頼すれば成約時に仲介手数料がかかります。(一般的には成約価格の3%+6万円+消費税)
その他に住宅ローンの借入残高がある場合は、金融機関への繰り上げ返済手数料や、司法書士へ抵当権抹消の登記費用がかかります。

また不動産購入時にかかった全ての費用より売却金額の方が高くなる場合、上回った金額に対して不動産譲渡所得税を計算する必要があります。

このように不動産を売却する際にも様々な費用がかかりますので、不動産会社に売却相談をする時に、かかる費用の事も聞きながら、実際売却後に手元に残る金額を把握されることをおすすめ致します。

不動産仲介会社に仲介手数料以外に支払うお金はありますか?

原則は他に支払う費用はありません。

不動産仲介会社は売却活動にかかる費用は原則自費でおこないます。
ただし媒介契約を締結する時に、売主様からの要望で、特別な広告または高額な広告などの依頼があった場合は売主様が別途費用を負担する、というような取り決めをしている場合は仲介手数料の他にも別途費用がかかる場合もあります。

売却にかかる費用はいつ支払う事になりますか?

主な費用は、契約時と残金決済時(引き渡し時)、税金はその後の納付期限まで。

一般的には売買契約時に契約書に貼る収入印紙代と、不動産仲介会社へ仲介手数料の半金を支払います。

その後、残金決済時(引き渡し時)に、ローン返済に伴う元金・利息・繰り上げ返済手数料、そして抵当権抹消の登記料、不動産仲介会社への仲介手数料の半金を支払います。

不動産譲渡所得税がある場合は、その年度の確定申告(翌年の2月16日~3月15日)の際に申告納税をおこないます。

不動産の売却価格には消費税は含まれますか?

個人がたまたま自宅を売却すような場合は消費税は課税されません。

まず土地は消費税に関して非課税です。そして建物は消費税が課税になるか非課税になるかは、いくつかの要件によって変わります。

主な要件の一つとして、事業者が事業として行う売買の場合は、建物価格に消費税が課税されます。例)売主が不動産業者の場合など。

よって個人の方がマイホームを売却するような場合は、建物価格に消費税は課税されません。

不動産会社との媒介契約で一般媒介や専任媒介がありますが違いは?

売却依頼の窓口を1社にするか、複数社にするかの違いです。

媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約に分けられます。
仲介手数料の額に違いはありません。

●一般媒介契約
複数の不動産会社に売却依頼をする事ができます。
不動産会社は売主に売却活動の状況報告を行う義務はありません。
指定流通機構(レインズ)への物件登録は任意です。

●専任媒介契約
1社の不動産会社のみに売却依頼をする事ができます。
ただし、売主自らが購入希望者を見つけて直接取引をする事はできます。
不動産会社は売主に対して2週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。

指定流通機構(レインズ)へ7日以内に売却不動産の登録が義務となります。

●専属専任媒介契約
1社の不動産会社のみに売却依頼をする事ができます。
売主自らが購入希望者を見つけて直接取引をする事はできません。
不動産会社は売主に対して1週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。
指定流通機構(レインズ)へ5日以内に売却不動産の登録が義務となります。

複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約の方が、他社との競争意識が出てすぐに売却できるように思えますが、他社が売却に成功すると報酬がない為、不動産会社のモチベーションがあがらない可能性もあります。
その点、専任媒介契約や専属専任媒介契約は売主へ売却活動報告の義務があり、1社のみの依頼なので責任感が生まれ、売却活動に対して高いモチベーションを維持させる事ができます。

自宅を売却したい場合、住みながら売りに出す事はできますか?

お住まいになりながらご自宅を売りに出す事は可能です。

中古マンション、中古戸建ての半数以上は売主様がお住まいになりながら売りに出されています。事前に引き渡し時期などの希望があれば、その希望を条件に加えて売り出しする事ができます。

尚、購入検討者様から内見の依頼があった場合は、事前に日時を決めてご訪問対応のご協力をして頂く事になります。

又、購入検討者様が売主様の居住中の状態を見て購入意思を決定する事になるので、室内の設備について引き渡しまでに何が残り、何がなくなるのかを明確にしておくことも大切です。(例:エアコン、照明、後付けのブラインドなど)

住みながら売り出している場合、内見の時に気を付ける事は?

室内の清潔感を保ち、全てを見せられる状態にしてください。

やはり室内は汚いより綺麗な方が購入検討者様にとって印象は良くなるので、時間があれば内見までに掃除、換気、整理整頓をして清潔感を保ちましょう。

また内見しに来る人は口には出しませんが、室内の様々なところを見たいと思っています。なるべく人に見せられない所を作らないようにして、どこでも好きに見てくださいと声をかけてあげるのもいいと思います。(例:浴室、クローゼット、バルコニーなど)

購入検討者様は住んでいた人の住み心地も気になっていますので、今まで住んでいて良かった点・悪かった点を正直にお伝えするのも効果的です。

区分所有のマンションを売却する際に必要なものを教えてください。

権利証(登記識別情報)、分譲時のパンフレットなど。

まず区分所有マンションの売却を不動産会社に依頼する時は、一般的に権利証(登記識別情報)新築分譲時のパンフレット、中古で購入した場合はその時の契約書・重要事項説明書、固定資産税・都市計画税の納付明細などが必要です。
権利証(登記識別情報)はこの時点では売主である事の確認と、書類自体の有無の確認としてです。(万が一紛失していると別の手続きが必要な為。権利証がないと売却ができない訳ではありません。)

売却相手が決まり、契約後の物件引き渡しの時に必要となる物は、一般的に権利証(登記識別情報)印鑑証明身分証、所有マンションの固定資産評価証明書、物件の、その他付属物が必要になります。

物件や売主様の状況によって必要物も変わりますので、少しでも気になるご事情がありましたら仲介する不動産会社にお伝えくださいませ。

売却依頼を途中で取りやめることはできますか?

売買契約の締結前であれば原則可能です。

不動産仲介会社と契約する媒介契約は成功報酬型の契約になりますので、売買契約が成立していなければ売却を取りやめることは可能であり、もちろん仲介手数料や違約金なども発生致しません。

ただし事前に不動産仲介会社との取り決めで、売却活動でかかった広告宣伝費は成約しなかった時でもその費用を支払う事になっている場合は、その取り決めを遵守する必要があります。

売却資金でローンの一括返済をする流れを教えください。

準備を始めるタイミングは売買契約の締結後からです。

売買契約後に金融機関へ連絡をし、抵当権が設定されている不動産を売却してローンを一括返済する旨をお伝えください。

後日、金融機関から一括返済に関する書類が郵送で送られてくるか、金融機関に出向いて書類を記載します。
この時点で売買契約の残金決済日(=借入金の返済日)を伝え、元金・利息・繰り上げ返済手数料など返済に伴う正式な金額を試算してもらいます。

上記の金融機関との連絡やり取りは金融機関からの了解が得られれば、不動産仲介業者が代行する事も可能です。

準備する書類については、返済に関するものだけでなく、売却に関するものもあるので不動産仲介業者に全て取りまとめてもらった必要書類を確認して準備すると効率的です。

売却年の固定資産税の支払いはどうなりますか?

ご売却の年の固定資産税の納付義務は売主様になります。

1月1日から12月31日を1年間とする年度の途中で不動産を売却しても、その年度分の主税局(都税事務所)への納税(払い込み)は売主様が行う事になります。

納税手続きは売主様が行いますが、不動産引き渡し時に1年間分の税金額を引渡し前と引き渡し後で日割り計算して、買主様から引き渡し後の日割り分の税金相当額を売却額とは別にいただき精算します。

不動産の売却は信頼できる不動産会社へ

大切な不動産を適正な価格で売却したいというのは誰しもの想いです。
その為には周辺相場を熟知した地域密着の不動産会社に相談するのも選択肢のひとつです。
アメニシティでは板橋区周辺の売買事例と物件の特性を細かく精査し、
お客様にとって最適な売却提案をさせて頂きます。

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山口 輝成
資格
  • 宅地建物取引士
  • 住宅ローンアドバイザー
  • 賃貸不動産経営管理士​


 板橋区出身でこの地域に愛着があります。
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